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本期着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响。
夏磊随着国内疫情得到有效控制，房地产市场正逐步恢复。前几期我们全面分析了疫情对住房需求，房地产销售、投资和融资的影响，本期我们着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响。
集中度提升是我国房地产行业近十年的显著趋势，2016年930调控以来进一步提速。2011－2016年，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率年均提升1．5、2．7和3．2个百分点，而2017－2019年分别加速至3．3、9．2和12．9个百分点。
1．疫情之下，行业加速分化，集中度短期大幅提升。
2020年一季度，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率分别较2019年提升10．0、11．0和7．8个百分点。主要有两方面原因。第一，疫情考验房企资金链，占资金来源50％的销售回款减少、资金支出2／3的刚性支出仍然可观。抗风险能力弱的小房企加速退出。截止2020年4月8日，节后65天内共84家房地产开发企业破产清算，同比增加25．3％，均为地方中小房企。第二，大房企加大线上营销和折扣促销力度，销售受疫情冲击相对小。2020年1－3月TOP10、50和100房企，销售金额平均同比增速递减，分别为－15．7％、－28．7％和－37．2％；而销售均价平均同比增速递增，分别为－1．8％、3．3％和4．1％。
随着疫情逐步被控制，住房需求平稳释放。在稳定的市场环境下，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。2020年，预计全国商品房销售金额15．3万亿元，同比小幅回落4．1％。而公布销售目标的33家TOP50房企，总金额比2019年增长9．5％，预计市占率比2019年提升6．5个百分点。
2．疫情过后，大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显，保障业绩持续增长。
首先，疫情直接强化了大房企的土储和产品优势。第一，疫情促使地方政府放松拿地政策、增加优质土地供应。大房企抓住拿地窗口获取优质土地，拿地集中度提升。2020年一季度，拿地金额TOP100房企中，排名前20拿地总金额占比29．9％，较2019年提升2．3个百分点。此外，疫情加速小房企退出，大房企顺势并购。2020年一季度，房地产行业并购金额368．6亿元，同比增长702．4％。第二，疫情使居民更注重居住品质。品牌房企的项目在产品定位、户型设计、配套设施、园林绿化、建筑质量、物业服务等方面均具有显著优势，去化更容易、溢价更明显。
其次，疫情后的政策和行业环境，有利于大房企充分发挥融资、项目布局和成本优势。第一，疫情后房企融资的流动性环境改善，但房地产金融政策仍将保持“连续性、一致性和稳定性”，各融资渠道难以显著放松。一是开发贷、信托融资、信用债、海外债等主要渠道均有较高门槛，大房企融资渠道更丰富；二是大房企低成本融资通道更通畅，抵押物充足、信用资质更好，融资利率也更低。以2019年TOP100中的上市房企为例，2016－2018年，前10名平均综合融资成本分别为5．4％、5．3％、5．7％，显著低于后10名的8．1％、6．7％和7．1％。
第二，大型房企在拿地、建安、融资和管理成本上具有全方位优势，其项目能在满足一定投资回报基础上腾挪更大的让利空间。疫情后“房住不炒”基调不变，刚需和改善购房者决策审慎、价格敏感度高，大型房企项目性价比优势凸显。
第三，疫情加大了单一市场波动风险。2020年一季度，86个样本城市中有55个城市商品房成交面积降幅超25％。大房企项目多、布局广，可灵活调整销售安排、有效对冲单一市场风险。疫情后住房需求平稳释放，区域市场容量有限、竞争压力增加。大型房企单城贡献低，可通过加大布局城市的项目拓展力度实现业绩增长。百强房企2019年销售数据统计分析显示，销售金额和布局城市数量显著正相关，且每多布局一个城市、销售金额增加30．1亿元。
3．历经市场优胜劣汰，大房企将拥有更好的成本控制能力、产品打造能力、抗风险能力，推动行业平稳发展、防范化解金融风险、改善居民居住水平
政策制定应顺应房企优胜劣汰趋势，保障居民住房消费升级，维护行业平稳发展。一是鼓励大房企通过收并购等方式消除中小房企资金链断裂造成的不良影响，支持合理的并购融资。二是保障居民合理住房消费，在供给端增加热点城市住宅用地供应、继续推进棚改、加大旧改和老旧小区改造力度、发展租赁住房等；在需求端适度修正不合时宜的调控措施，赋予地方更大自主权，因城施策支持刚需和改善。三是可建立房地产调控模范房企指标体系，推广标杆房企经验。
企业经营应从拿地、产品、营销三个维度持续升级。一是优化拿地，以降低风险、提高周转、控制成本；二是升级产品，更好地匹配市场需求；三是创新营销，推广和完善线上全流程营销。
夏磊恒大研究院副院长观点地产新媒体专栏作者
1、房地产行业行业萎缩趋势早就已经形成，只是疫情和经济下行加速了萎缩的进程而已，这没有什么值得惊讶的，而且这个下降趋势是完全不可逆的，主要基于以下四个原因：
2、城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。城市化率预计将从现在的60%增长到70%，城市化率上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，未来每年再增长几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐渐消失。
3、经过20多年的城市建设，旧城改造“大拆大建”的状况会逐渐消失。
4、假设一个城市有10亿立方米的存量住房，按照30年的折旧期来计算，每年大约3 000多万平方米的房子要拆了重建，如果折旧期变为100年，则每年重建的房屋平均只有1 000多万平方米了。
5、人均住房面积不会再大幅增加。当前，人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房改善的要求逐渐降低。未来尽管还会继续存在住房改善的需求，但只是局部性、结构性的，从总体上看人均住房面积不足的现象将逐渐消失。
6、从上述四个新形势来看，在今后十几年的长周期里，房地产市场每年“铺天盖地”十六七亿平方米的新房竣工销售的时代基本已经结束。
7、换句话说，今后十几年房地产业的新房销售量不会再由17亿平方米逐年增加，而是会逐年萎缩。
1、疫情过后会有哪些行业崛起？每个人的视角不同，所以观点也就不同，我认为以下3点会在疫情过后的行业中崛起健康产业、线上办公软件以及无人服务。
2、疫情过后，人们的思想一定会发生翻天覆地的变化，一些行业也会像黑天鹅事件一样随之崛起，要想跟上时代潮流，企业也面临革命与转型，疫情过后将有哪些行业会顺势崛起呢？新的投资机遇在哪里？企业如何进行高效转型呢？让我们一探究竟吧！
3、健康问题是每个人都关注的问题，其中蕴含着特别大的消费市场，互联网加直销健康新的模式正在逐渐形成，健康产业会逐渐引领经济的发展。
4、在人人重视健康的趋势下，健康产业发展潜力已经成为了未来趋势，正在酝酿规模蓝海的市场。大佬们纷纷转舵入局了健康产业，有大佬坦言：“中国未来的首富，一定在健康领域”。
5、阿里巴巴是线上办公的主要场地，2019年9月30日，腾讯进行了成立之后的第三次重大组织架构的调整，腾讯云、企业微信、腾讯会议等多款产品已经逐渐入局。2020年春，仅内部使用字节跳动的旗下飞书和华为旗下WeLink也赶紧加入了战场，阿里、腾讯、字节跳动、华为，于疫情期间都迅速成为了在线办公四小龙。
6、从各大巨头长期竞争来看。背后的基因、技术、生态则决定着最终的赢家。虽然他们发展不同，优胜劣汰，这是竞争中的自然法则。哪个巨头能发挥自身优势，攻下更大的城池，是激战中要考虑的问题。
7、生活服务领域将发生新的变革，未来的服务行业将不再有服务员。为了减少人与人之间的接触，无人服务还可以突破时间、地域的限制，拓展服务范围，结合智能机器有效提升服务效率。例如:无人外卖，2018年,首批无人机配送航线，使用无人机配送，消费者下单到收到外卖，仅仅只20分钟。
8、无人外卖、无人快递、无人配送等等之外，无人化服务还将渗透生活服务的各个领域：无人洗车，手机智能定位、智能洗车机，还有无人餐厅，还可以智能点餐机点餐，根据历史点餐记录分析顾客喜好。
9、总之，疫情过后到底会有很多的行业崛起，每个人和每个人的看法都会有不同，想法也会有不同。所以答案也是会不相同的。小伙伴们，你觉得疫情过后会有什么行业崛起，可以在下方的评论区提出，我们可以一起讨论，期待你的参与！
整体放缓，不似之前那样到处开花，项目多的做不完。具体分析：
1、主要原因与目前疫情关系不大，而是受到整个建筑行业紧缩影响。因为现在行业融资越来越难，各地建筑项目都有收紧，同样室内设计施工板块受到影响也开始放缓。甚至为了快速回笼资金，保证资金链，很多原定精装项目都被放弃。而对于个人来说，除非必要，否则过度装修或者空屋装修就是资源浪费。
2、受人工费用影响。现在人工越来越贵，而且在特殊时期更是如此。精装需要的大量精细技术工人，和土建相比更是价格不菲。因此，对精装的快速发展也带来不小的影响。
